Umowa najmu: jak to zrobić?

W przeciwieństwie do tego, co działo się kilka lat temu (zwłaszcza przed ostatnim kryzysem finansowym), oferowane przez banki warunki kredytów mieszkaniowych są obecnie bardziej wymagające, co utrudnia wnioskowanie o kredyt na zakup domu. W związku z tym, ponieważ wynajem jest nadal opcją dla wielu Portugalczyków, zarówno właściciele, jak i najemcy muszą wiedzieć, co powinna zawierać umowa najmu.

Mimo to, nawet jeśli warunki ze strony instytucji finansowych są bardziej wymagające, prawda jest taka, że ​​stopy procentowe są obecnie niższe, więc niektórym Portugalczykom opłaca się kupić dom. Jeśli tak jest w Twoim przypadku, skorzystaj z okazji, aby najpierw porównać wszystkie dostępne na rynku rozwiązania w zakresie kredytów hipotecznych:

Co to jest umowa najmu?

Jest to dokument, który określa prawa i obowiązki zarówno właściciela domu, jak i najemcy, w celu ochrony obu stron. Oba można wykonać w budynkach mieszkalnych lub komercyjnych.

Sporządzenie umowy najmu jest stosunkowo proste: zbierz dokumenty, które wskazujemy poniżej, postępuj zgodnie z krokami, a także zapoznaj się ze wskazanym przez nas projektem.

Oprócz właściciela lub najemcy, jeśli istnieją poręczyciele, muszą oni również zostać uwzględnieni w umowie.

Jakie dokumenty są potrzebne?

Po wybraniu domu, ustaleniu wszystkich szczegółów i przed podpisaniem umowy wynajmujący musi poprosić najemcę o następujące dokumenty:

• BI lub Karta Obywatela;
• Ostatnie odcinki wypłat lub ostatnie wyciągi z IRS.

Najemca z kolei ma prawo żądać od wynajmującego szeregu dokumentów związanych z nieruchomością, a mianowicie:

Naturalne jest również, że wynajmujący żądają kaucji (która może stanowić równowartość jedno- lub dwumiesięcznego czynszu z góry) jako gwarancji wywiązania się z umowy, a nawet zabezpieczenia przed ewentualnymi szkodami w mieniu.

Przed zawarciem umowy najmu istnieje możliwość podpisania tzw. Promisory Lease Agreement, która zabezpiecza obie strony poprzez wskazanie obowiązku zawarcia umowy najmu w przyszłości.

Jakie elementy muszą znaleźć się w umowie najmu?

Umowa najmu musi mieć formę pisemną i musi zawierać:

• Identyfikacja obu stron, w tym data urodzenia, miejsce urodzenia i stan cywilny;
• Dokładna lokalizacja domu do wynajęcia;
• Numer i datę zezwolenia na zamieszkanie;
• wysokość czynszu, a także tryb jego aktualizacji oraz moment, w którym musi on zostać zapłacony;
• Data zawarcia umowy.

Musi również zawierać: określenie, które lokalizacje są przeznaczone do użytku prywatnego najemcy, które są przeznaczone do wspólnego użytku oraz ewentualne aneksy; jaki jest czas trwania umowy; regulamin kondominium (jeśli istnieje).

Jeżeli w umowie najmu nie określono terminu, to w przypadku najmu przeznaczonego na cele mieszkaniowe przyjmuje się, że będzie to okres dwóch lat (w przypadku budynków na cele mieszkalne).

Poza wymienionymi elementami umowa najmu może zawierać również inne uzgodnione między stronami i dozwolone przez prawo klauzule.

Trzeba też zaznaczyć, że umowę musi podpisać każdy, kto ma zamieszkać w wynajmowanym domu, czy to para, czy nawet np. grupa znajomych, którzy wybierają się na studia i decydują się na wspólne wynajęcie mieszkania .

Projekt umowy najmu

Dzięki projektowi możesz przeanalizować różne klauzule, które są wymagane w umowie tego typu. Ważne jest, aby zrozumieć warunki relacji między najemcą a właścicielem.

Poniżej przykładowa umowa najmu:

Jak zarejestrować leasing w Portalu Finansowym?

Każda umowa najmu musi mieć trzy kopie: jedną dla właściciela, drugą dla najemcy i jeszcze jedną do zgłoszenia w dziale finansowym. Oznacza to, że wszyscy wynajmujący muszą dostarczyć swoje umowy najmu do Urzędu Skarbowego i mają na to 30 dni od podpisania dokumentu przez wszystkie strony.

Można to zrobić bez recepty w urzędzie skarbowym, ale łatwiej i prościej załatwić sprawę przez Internet. Aby to zrobić, po prostu wejdź na stronę portalu finansowego, kliknij „Obywatele” i wprowadź odpowiednie dane uwierzytelniające, aby się zalogować.

Następnie w menu po lewej stronie w sekcji „Wynajem” kliknij „Powiadom o rozpoczęciu umowy”, a następnie uzupełnij wymagane dane:

• Numer referencyjny: to pole jest używane przez właściciela, aby przypisać osobisty numer referencyjny do domu (może to być na przykład „Casa de Torres Novas”), co pozwoli ci łatwo sprawdzić wszystko, co ma związek z tą identyfikacją;
• Rodzaj umowy: może to być leasing, podnajem lub promesa z wydaniem przedmiotu leasingu;
• Przeznaczenie (nieruchomości): zamieszkanie stałe, zamieszkanie niestałe lub niemieszkalne;
• Data rozpoczęcia i zakończenia umowy;
• Wskaż nieruchomość, która ma zostać dodana (ponieważ Portal Finansów automatycznie pokazuje posiadane przez Ciebie nieruchomości, wystarczy wybrać tę, którą chcesz);
• Wskazanie wynajmujących (właścicieli);
• Wskazanie najemców (lokatorów);
• Informacje o wysokości czynszu i odpowiedniej częstotliwości płatności, a także wszelkich wydatkach ponoszonych przez najemcę (takich jak np. kondominium);
• Wskazanie NIF osoby trzeciej, która jest upoważniona do wykonania zobowiązań wynikających z umowy (pole nieobowiązkowe).

Po uzupełnieniu wszystkich tych danych należy kliknąć „Zapisz wersję roboczą” (w prawym górnym rogu), potwierdzić wszystkie dane i przesłać umowę.

Po zakończeniu tej procedury Portal Finanse przedstawi formularz wpłaty Opłaty Stemplowej od umowy, odpowiadającej 10% ustalonej miesięcznej kwoty, którą należy uiścić maksymalnie w terminie 30 dni od dnia rozpoczęcia dzierżawa. .

Rozwiązanie umowy najmu: terminy, których należy przestrzegać

Zawsze istnieje możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego i najemcę umowy najmu przed upływem terminu wypowiedzenia lub odnowienia, pod warunkiem przestrzegania przez każdą ze stron terminów wypowiedzenia wskazanych w Kodeksie Cywilnym.

Wypowiedzenie przez najemcę

W celu wypowiedzenia najmu najemca musi zawiadomić wynajmującego z odpowiednim wyprzedzeniem w terminach określonych w art. 1098 Kodeksu Cywilnego:

• Jeżeli uzgodniony okres obowiązywania umowy jest równy lub dłuższy niż 6 lat, najemca musi powiadomić wynajmującego o zamiarze opuszczenia lokalu ze 120-dniowym wyprzedzeniem;
• Jeżeli czas trwania umowy jest równy lub dłuższy niż jeden rok i krótszy niż sześć miesięcy, okres zaliczki musi wynosić 90 dni;
• Jeżeli okres obowiązywania jest równy lub dłuższy niż sześć miesięcy i krótszy niż jeden rok, wypowiedzenie musi zostać przekazane z 60-dniowym wyprzedzeniem;
• Jeżeli okres ten jest krótszy niż sześć miesięcy, okres zaliczki musi wynosić jedną trzecią początkowego okresu obowiązywania umowy.

Jeśli najemca nie dotrzyma terminów wypowiedzenia, będzie musiał zapłacić odpowiednie zaległe czynsze.

Wypowiedzenie przez właściciela

Zamiar nieodnowienia lub wypowiedzenia najmu przez wynajmującego musi zostać zgłoszony najemcy w następujących terminach określonych w art. 1097 Kodeksu Cywilnego:

• Jeżeli początkowy okres obowiązywania umowy lub jej odnowienia jest równy lub dłuższy niż sześć lat, wynajmujący musi powiadomić najemcę z 240-dniowym wyprzedzeniem;
• Jeżeli początkowy okres obowiązywania umowy lub jej przedłużenia jest równy lub dłuższy niż jeden rok i krótszy niż sześć lat, okres wypowiedzenia musi wynosić 120 dni;
• Jeżeli początkowy okres obowiązywania umowy lub jej odnowienia jest równy lub dłuższy niż sześć miesięcy i krótszy niż jeden rok, okres zaliczki musi wynosić 60 dni;
• Jeżeli umowa została zawarta na okres krótszy niż sześć miesięcy, wówczas wypowiedzenie musi zostać złożone z uwzględnieniem jednej trzeciej początkowego okresu obowiązywania umowy lub jej przedłużenia.

Właściciele mogą wypowiedzieć umowy za niepłacenie najemcom, z tolerancją do trzech zaległości czynszowych, po czym mogą zostać eksmitowani.

Podobnie skarga wynajmującego może być uzasadniona prowadzeniem prac (w takim przypadku najemca musi zostać powiadomiony co najmniej sześć miesięcy przed datą pustostanu), a także potrzebą danego domu na własne mieszkanie dla siebie lub jego potomkowie w pierwszym stopniu.

Na koniec należy zauważyć, że aby wypowiedzieć najem, każda ze stron musi to zrobić w formie pisemnej listem poleconym. Jako przykład możesz zobaczyć poniżej projekt pisma o wypowiedzenie najmu: